top of page

Справочник инвестора.

Во что инвестируем? Плюсы апартаментов

 

  1. Стоимость - Апартаменты обычно продаются дешевле квартир, иногда до 40%.

  2. Инвестиционная привлекательность - Это максимально доходное вложение средств для потребителей – рынок элитной недвижимости, пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса

  3. Местоположение - В виду того, что апартаменты пока еще малознакомый для рынка продукт, их проекты, как правило, обладают уникальной концепцией, заметно выделяющей их среди традиционных жилых объектов. А поскольку сами по себе апартаменты появились в результате редевелопмента проектов коммерческой недвижимости, исторических и промышленных зданий, все они имеют удачное расположение

  4. Развитая инфраструктура и комплекс дополнительных услуг - Расположение рядом с офисными помещениями является весомым преимуществом для тех покупателей, кому нужна квартира «для пиджака». Это наиболее приемлемый вариант для бизнесменов и топ-менеджеров, у которых семья живет за городом или в квартире в тихом зеленом районе. А также для компаний, предоставляющих жилье для своих сотрудников.

  5. Эксплуатационные вопросы возложены на управляющую компанию - В зависимости от класса жилья в проекте может быть предусмотрен свой пакет услуг от управляющей компании, при этом практически во всех проектах предлагаются уборка, охрана, вывоз мусора, телефония

  6. Свободная планировка - Свободные планировки, позволяющие легко спроектировать помещение по вкусу владельца квартиры, высокие потолки, добавляющие пространству воздушности и легкости, а также окна высотой во всю стену, благодаря которым в помещение попадает максимум дневного света.

  7. Регистрация - Владелец или арендатор может оформить регистрацию по мету пребывания – такой документ выдается на срок до пяти лет и может быть продлен. А на его основании уже можно налаживать коммуникацию со структурами социального назначения – встать на учет в поликлинику, оформить ребенка в школу, детский сад, пр. Кроме того, в апартаментах могут быть зарегистрированы не только физические, но и юридические лица, что дает возможность компании организовать представительство. И если обычная квартира, как жилая недвижимость, не может выступать в таком качестве, то владелец апартаментов может использовать свои помещения, как для проживания, так и для организации офиса, выставки, магазина.

  8. Продажа - Реализация имущественных прав на апартаменты ничем не отличает последние от основных видов жилой недвижимости. Апартаменты можно купить единолично или коллективно, в т.ч. в ипотеку, также жилье может быть завещанным, подаренным.

  9. Ипотека - До недавнего времени и финансовые учреждения, и покупатели настороженно относились к апартаментам как к сравнительно новому формату недвижимости. Банки разработали дополнительную услугу для покупателей апартаментов. Теперь деловую квартиру в бизнес-центре можно приобрести в ипотечный кредит на тех же условиях, что и обычное жилье.

Справочник инвестора.

Во что инвестируем? Минусы апартаментов

 

  1. Прописка - Прописки в апартаментах нет и не будет. Законодатели трижды пытались рассмотреть вопрос об изменении статуса апартаментов, но пока никаких подвижек в этом вопросе нет.

  2. Коммунальные платежи - Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт.ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

  3. Налог на недвижимость - Налог на апартамент выше налога на квартиру и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. С 1 января 2015 года он будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

  4. Правовой статус - Покупать апартаменты придется по всем вариантам и схемам, которые могут придумать юристы застройщика. Обычно это значит, что ответственность застройщика и продавца резко отличается от повышенной ответственности покупателя. Достаточно посмотреть просто на рынок новостроек, который только отчасти регулируется ФЗ-214. В остальном предлагаемые схемы - одна другой кривее.

  5. Низкая ликвидность - На снижение ликвидности влияет и то, что апартаменты - не массовый сектор. И при дальнейшей продаже вам придется ориентироваться на 5-10% покупателей, которых привлечет именно низкая цена. Апартаменты сложнее реализовывать, чем квартиры. Жилье с пропиской продается более гибко, поскольку это более востребованный и понятный для потребителя продукт. В итоге, срок окупаемости апартаментов в среднем вдвое выше, чем срок окупаемости жилого дома.

  6. Инфраструктура - Застройщик не несет обязательств по формированию социальной инфраструктуры комплекса. При постройке нежилых помещений требования к застройщикам снижены и они не регулируются законом об участии в долевом строительстве. Также не нужно выделять долю квартир для муниципальных властей. Не нужно обеспечивать социальные блага, типа детских садов, игорных площадок, машиномест и т.д.

  7. Продажа - Апартаменты оформляются в долгосрочную аренду на 25 лет или 49 лет. Но при передаче их по наследству возникают определенные трудности. Существует несколько разновидностей апартаментов. Только один вид апартаментов — кондо -отели – можно купить в собственность. В кондо-отелях часть номеров сдается, как в гостинице, а другая часть продается в собственность. Если человек приобрел такие апартаменты, то он может проживать в них временно или постоянно, сдавать их в аренду.

  8. Парковка - Один из главных недостатков – дефицит стационарных парковочных мест или вовсе отсутствие подземной парковки.

  9. Формат жилья - Значительная часть апартаментов расположена в многофункциональных комплексах, по соседству с офисами и торговыми центрами, что может обернуться проблемой для семей с детьми. Отсюда же отсутствие традиционных детских площадок и дворов, которые всегда имеются в классических жилых комплексах. В отношении апарт-комплексов не работают правила, принятые для жилых домов. Например, не действует запрет не шуметь после 23.00.

  10. Имущественный вычет - На апартаменты не распространяются социальные льготы, потому как юридически они относятся к коммерческой недвижимости и нормы Жилищного кодекса на них не распространяются. Вы не сможете получить налоговый вычет.

  11. Нетрадиционное применение - Ну, и на последок необычное применение апартаментам придумали мошенники – это идеальное место для проживания человека, скрывающегося от судебных приставов Взыскать неуплаченные налоги или, не дай бог, алименты с помощью продажи этой недвижимости невозможно – в исполнительном производстве взыскание по исполнительным документам может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику только жилое помещение.

bottom of page