Справочник инвестора. Себестоимость строительства.

 

Сколько на самом деле стоит квадратный метр жилья?
Сразу оговоримся, что есть расчеты типовых жилых домов. Но ведь дома все разные. И условия их возведения тоже везде разные. Например, если взять 18-этажный панельный дом, то в нем квадратный метр будет стоить на 6-7 тысяч дороже, чем в доме с такими же наружными стенами, но высотой в 10 этажей. Дело в том, что на здание, которое выше 50 метров, возрастают ветровые нагрузки. Это влияет на несущую способность конструкции. А значит, она должна быть более прочной. К тому же в 10-этажке не обязательно делать незадымляемую лестницу, устанавливать системы дымоудаления, там можно ограничиться маленьким лифтовым холлом. Так что это миф, когда говорят, что чем больше этажей, тем ниже себестоимость квадратного метра в самом доме. Правда в том, что в 10-этажке квадратный метр будет дешевле, чем, предположим, в 8-этажке - с условием, что это два одинаковых по конструкции и фасаду здания.

Сметная стоимость строительства самих домов (в примерах берем новостройки г. Челябинска с полной чистовой отделкой, но цифры с отклонением в +/- 15% по себестоимости строительства соответствует реалиям европейской части России на середину 2015 г.) составляет от 21 тыс. руб. на кв. м. для панельных домов, от 32 тыс. руб. – для монолитных.
(Примечание: здесь и далее стоимость указана для типового проекта комплексного освоения территории, не рассматриваются эксклюзивные проекты в историческом центре, дома бизнес-класса и пр.)

Полная строительная себестоимость по управленческому учету застройщиков включает сопутствующие расходы:
- аренда земли – от 0,1 тыс. руб. на кв.м. (по государственной программе «Жилье для российской семьи» до 5 тыс. руб. 
- техническое присоединение к сетям и строительство внешних инженерных сетей – от 3 до 6 тыс. руб.
- проектирование, экспертиза и согласование проекта – 1 – 2 тыс. руб.
- резерв на непредвиденные расходы – 1-2% от строительной себестоимости, т.е. от 0,2 тыс. руб. за кв.м. в панели, и от 0,6 тыс. руб. – в монолите
- затраты на временные здания и сооружения, проездные пути – 0,2-0,4 тыс. руб. за кв.м.
- накладные расходы, реализационные, регистрационные, страхование по ФЗ №214 и пр. – 10-15% от строительной себестоимости

Вывод: полная строительная себестоимость составляет в панельных домах от 28 тыс. руб. (дома по гос. программам, минимальная рыночная себестоимость – от 29,5 тыс. руб. за 1 кв.м.) и от 42 тыс. за кв. м в монолитных домах.