Рентабельность:40,4% (общая), 16% годовых. ЖК «Парковый»

Клиент: Татьяна Город: Челябинск Локация: Краснопольская площадка, 56 мкр., ЖК «Парковый» Запрос: приобретение инвестиционной квартиры для сдачи Бюджет: 1200 тыс. руб. Резюме: покупателю был представлен перечень квартир, удовлетворяющих условиям приобретения (вторичная недвижимость на С-З, ЧМЗ, Ленинский, новостройки Чурилово, Копейск, Краснопольская площадка). Клиент принял решение приобрести однокомнатную квартиру-студию в монолитном доме индивидуальной серии в 56 мкр. (мкр. Паркковый) от застройщика ООО «Гринфлайт» за 1240 тыс. руб. Дата приобретения (регистрация уступки права требования с ОАО «ЮУ КЖСИ» в рег. Палате): ноябре 2012 г. Плюсы: рассрочка от застройщика на 9 месяцев 20/80 (оплата – ноябрь 2012 г., июль 2013), общая сумма затрат 1240 тыс. руб., новый микрорайон, новое жилье, монолитный дом по цене панельного, окна на юг, 12 этаж, общая площадь 36,58 кв.м., без балкона 31,24 кв.м. (39 692 руб. за кв.м.), жилая 22,28 кв.м. Квартира приобреталась на стадии строительства по ФЗ-214. В 2012 году предложение от ООО «Гринфлайт» - было единственным в монолитном доме с качественной чистовой отделкой по доступной цене: ламинат, виниловые обои, кафель в ванной, сантехника, качественные межкомнатные и входная двери, счетчики на воду, тепло, благоустроенная территория. Минусы: неудобный коридор, совмещенный санузел Дальнейшие действия: с целью максимизации рентабельности по квартире были осуществлены следующие действия: 1) Получена компенсация за нарушение сроков строительства – 500 руб. за кв.м. (15 620 руб. + НДФЛ): таким образом, снижена стоимость квартиры до 1 224 380 руб. 2) Получено одобрение по ипотеке по ставке 10% годовых, проведена операция по монетизации стоимости квартиры: - проведена сделка уступки права требования на третье лицо с повышением цены до 1 400 000 руб.; - проведена сделка приобретения недвижимости по уступки у третьего лица с привлечением ипотечного кредита, показатели сделки: 20% - собственные денежные средства (получена расписка от третьего лица на 280 000 руб., по факту платежа не было), 80% - сумма займа – 1 120 000 руб. (ежемесячный платеж – 9 800 руб. на 20 лет) Таким образом стоимость квартиры составила 1 224 380-1 120 000 руб. = 104 380 руб. - квартира сдана арендаторам по цене 8 000 руб. + коммунальные платежи Плановая стоимость квартиры: 104 380 + (9800-8000)*240 мес. = 536 380 руб. (17 170 руб. за кв.м.) Дата продажи: - Прибыль: на текущий момент стоимость подобной квартиры в Парковом составляет 1 700 000 руб., при продаже прибыль составит 495 000 руб. (1 700 000 – 104 380 (собственные денежные средства) -1 100 000 (остаток кредита)) Рентабельность:40,4% (общая), 16% годовых p.s. Рентабельность в периоде будет падать, себестоимость квадратного метра падать. Задача стояла приобрести квартиру за минимум цены, чтобы можно было вложить денежные средства в другие проекты. Для этого введено третье лицо, которое получило деньги за сделку и передало собственнику.